근저당이란 저당 차이 쉽게 설명, 효력 발생 시점 총정리
부동산 매매나 전월세 계약 시 꼭 봐야 하는 것 중 하나가 바로 근저당입니다. 근저당이란 무엇일까요. 근저당권 설정이 되어있다면 주의하는 것이 좋습니다. 근저당이란 무엇인지 저당과의 차이점 등 쉽게 설명해드리겠습니다.
근저당이란
근저당이란 쉽게 설명해서 집을 담보로 집주인이 대출을 받은 것입니다. 이 개념을 가지고 있으면 아래 내용을 이해하기가 조금 더 쉽습니다.
근저당의 전문적인 의미는 미래에 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 담보물에 대한 최고액을 정해두고 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권입니다. 굉장히 어렵습니다.
근저당이란 쉽게 설명
근저당 쉽게 설명하면 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 것으로, 이때 집주인은 채무자가 됩니다. 채무자는 약속된 기일에 빌린 돈을 갚아야 하지만 이를 갚지 않을 경우 담보로 잡은 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
이렇게 부동산을 담보로 대출을 받게 되면 등기부등본에 이에 대한 내용을 기재해놓게 됩니다. 이를 근저당권 설정이라고 합니다.
근저당 저당 차이
여기서 한 가지 근저당과 저당에 대한 이해가 필요합니다. 같은 듯하지만 다른 차이점이 있습니다.
저당 단발성 거래
먼저 저당은 담보 대출을 받을 경우 채무 금액을 등기부등본에 정확하게 표기하게 됩니다. 내가 빌린 돈에 대한 금액을 표기하게 되는 것이죠. 이렇게 저당권을 설정하게 되면 추후 채무자가 이 돈을 다 갚거나 추가로 갚을 경우 다시 저당권 설정을 해야 합니다. 저당권 설정에도 비용이 들기 때문에 부담이 될 수 있습니다. 또한 내가 빌린 것에 대한 단발성 거래로 대출 상환 시에 자동으로 저당설정이 사라지게 됩니다.
근저당 지속적 거래
반면 근저당은 내가 빌린 금액을 표기하는 것이 아닌 채권최고액의 범위로 기재됩니다. 이때 범위는 빌린 돈보다 일정 비율을 더한 약 120%로 설정됩니다. 이 범위 내에서는 지속적 거래가 가능한 것이며 추가로 대출을 받을 때도 근저당 설정을 추가로 할 필요가 없기 때문에 비용이 발생하지 않습니다. 또한 모든 부채 상환을 했더라도 말소 행위를 해야 근저당권 설정이 사라지게 됩니다.
이러한 차이와 이유 때문에 대부분 근저당으로 설정하게 됩니다. 집주인 입장에서도 매번 다시 설정하면서 발생하는 비용을 아낄 수 있고 은행 입장에서도 채무자가 빌린 돈보다 추가적인 이익 회수가 가능하기 때문이죠
근저당권 설정 금액 및 범위
근저당권 설정이 안 되어있는 집이면 좋지만 사실상 대부분은 어느 정도 근저당권이 설정이 되어있습니다. 아파트의 경우 70% 이하의 근저당이 설정되어 있는 곳을, 주택이나 단독 같은 경우 시세 대비 60% 정도가 넘지 않는 곳을 선택하는 것이 좋습니다
본인이 들어가는 보증금이 합이 만약 100%가 넘거나 없다면 조심하거나 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다
사기 방지를 위해서 등기부 등본 확인은 필수입니다. 근저당권 설정 내역은 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에서 볼 수 있기 때문에 확인하시는 것이 좋습니다
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근저당권 설정 효력 이기려면 전입신고
부동산 계약 시 주의 깊게 봐야 하는 것이 바로 근저당권 설정 내용입니다. 왜 그럴까요. 이유는 채무자(집주인)가 채무를 이행하지 않아 집이 경매로 넘어가서 부동산이 팔릴 경우 채권자에게 우선변제권이 생기게 됩니다. 집을 팔고 난 금액을 채권자에게 우선적으로 준다는 것이죠
세입자가 근저당권 설정을 확인해야 하는 이유
만약 내가 전세금을 내고 살고 있는 세입자라면 나는 어떻게 되는 것일까요. 세입자 입장에서 채권자의 우선변제권을 이길 수 있는 것이 바로 전입신고입니다. 다만 전입신고일이 부동산 근저당권 설정보다 늦을 시에는 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기기도 합니다. 때문에 전입신고를 꼭 해야 합니다.
하지만 세입자가 전입신고를 하게 되면 그 효력은 익일 00:00부터 발생합니다. 반면 근저당권 설정은 그 즉시 효력이 발생하기 때문에 시간차의 문제로 근저당권 설정으로 인한 효력이 빨리 나타나게 됩니다. 이러한 이유로 보통 이사하는 날에 전입신고까지 빠르게 진행하게 좋습니다.
위에서 살펴본 내용으로 인해 세입자에게는 근저당권이 주의해야 하는 부분이라 할 수 있습니다.
근저당이란 저당과 어떤 차이가 있고 근저당권 설정을 왜 꼭 확인해야 하는지 알아봤습니다. 집주인의 대출을 위해 집을 담보로 잡는 근저당권은 그 즉시 효력이 발생하기 때문에 이사를 하는 경우 빠른 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
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