오피스텔은 빌라나 원룸에 비해 상대적으로 깔끔하고 고층이기 때문에 선호도가 높습니다. 다만 전월세 계약 시에 전입 신고가 안 되는 경우가 대부분입니다. 업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유와 대처 방법에 대해 알아봅니다.
업무용 오피스텔 전입 신고
업무용 오피스텔의 경우 전입 신고가 안 되는 게 대부분입니다.
임차인 입장에서는 전입신고가 필요하지만 임대인 입장에서는 임차인의 전입 신고가 불리한 면이 있기 때문에 항상 많은 논란이 됩니다.
오피스텔 전입 신고하는 이유
임차인이 전입 신고를 해야 하는 이유는 바로 내 전세금이나 보증금을 보호하고 제대로 돌려받기 위함입니다.
임차인은 이사 시에 전입 신고와 더불어 확정일자를 받고 거주를 해야 주택임대차 보호법에 따른 대항력을 획득할 수 있습니다.
이로써, 우선 변제권을 획득할 수 있고 안전하게 보증금과 전세금을 지킬 수 있습니다.
하지만 업무용 오피스텔의 경우는 이 전입신고가 안 되는 경우가 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다
업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유
업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 가장 큰 이유는 임대인의 세금 문제 때문입니다.
업무용으로 등록된 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 종부세 합산 과세가 안 되는 이점이 있고, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 장점이 있습니다.
대부분의 오피스텔 소유주인 임대인의 입장에서는 오피스텔이 주택으로 포함되어 재산세나 종부세 등 각종 세금을 더 많이 내야 하는 경우를 꺼려합니다. 이는 불법적인 것이 아닌 어쩌면 당연한 결과입니다.
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업무용 오피스텔 전입 신고할 경우
전입 신고가 안 되는 업무용 오피스텔의 경우 임대차 계약서 상에 해당 내용에 대한 특약 내용이 기재되어 있는 경우가 많습니다.
만약 이를 어기고 전입신고를 하게 되면 전입 신고 금지 항목에 대한 위반사항으로 인해 임대인은 발생하는 모든 피해에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한, 전입신고를 하게 되면 임대인은 다주택자가 되기 때문에 각종 세금을 더 많이 내야 하며 환급받은 부가세 10% 또한 다시 뱉어내게 됩니다.
이렇게 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되면 전입신고와 실거주를 확인하기 위한 현황조사가 나올 수 있기 때문에 임대인 모르게 전입 신고를 진행하는 것 또한 불가능한 부분입니다.
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업무용과 주거용 오피스텔 세금 차이
업무용과 주거용 오피스텔은 세금에서 많은 차이가 발생합니다. 취득세율의 경우는 4.6%로 동일합니다.
다만 종부세의 경우 주거용의 경우 주택과 합산되어 계산되지만 업무용 오피스텔의 경우는 거의 과세가 안된다고 볼 수 있습니다.
또한 재산세에서도 큰 차이를 보입니다. 주거용 오피스텔의 경우 공동주택 가격의 60%, 세율 0.1~0.4%가 적용됩니다.
하지만, 업무용 오피스텔의 경우 건물시가표준액의 70% 적용 후 세율 0.25%, 토지분은 공시지가의 70% 적용 후 세율 0.2 ∼0.4% 적용되기 때문에 업무용 오피스텔이 더 많이 나오게 됩니다.
양도세 또한 주거용의 경우 양도소득세 계산 시 주택수에 합산돼 계산되지만 업무용의 경우는 일반건물로 양도소득세가 계산됩니다.
바로 이러한 차이로 업무용 오피스텔은 전입 신고가 어려운 점이 있습니다.
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오피스텔 주거용 업무용 확인 방법
오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확인하는 방법은 건축물대장을 떼어보면 확인이 가능합니다.
건축물대장은 정부 24를 통해서 신청 및 발급이 가능하며, 건축물대장상에 주거용으로 기재가 되어 있을 경우 주거용 오피스텔로 볼 수 있습니다.
건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24
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www.gov.kr
업무용 오피스텔 전입 신고 대체 방법
업무용 오피스텔에 대한 전입 신고를 할 수 없다면 전세권 등기 설정으로 내 보증금을 보호할 수 있습니다.
이는 법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항 전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것으로, 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.
다만, 임대인의 동의가 필요하며, 다만 이때 발생하는 비용은 임차인이 납부해야 합니다.
비용의 경우 전세보증금의 0.002%와 지방교육세 등기신청 수수료 및 법무사 수수료를 포함해 나중에 취소 비용까지 발생하기 때문에 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.
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업무용 오피스텔 전입 신고 어려운 이유와 대처 방법에 대해 알아봤습니다. 전입 신고 안 하고 살면 보증금이나 전세금에 대해 불안한 면이 많기 때문에 전입 신고는 꼭 필요한 부분이지만 업무용 오피스텔의 경우는 어려운 점이 많습니다. 이처럼 전입신고 안될 때는 위의 다른 방법을 활용해보시는 것도 좋습니다
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