보증금에서 월세 차감 공제, 월세 안내면 어떻게 될까

보증금에서 월세 차감 공제, 월세 안내면 어떻게 될까

세입자 분들의 경우 월세가 밀리면 보증금에서 공제할 수 있다고 생각하시는 경우가 많습니다. 하지만 이는 정답이 아닙니다. 월세 미납 시 월세 대신 보증금에서 월세를 까는 것은 임대인의 선택입니다.

 

보증금에서 월세 차감

 

월세가 밀린 경우 보증금에서 밀린 월세를 차감할 수는 있습니다. 다만 이는 임대인의 선택사항입니다. 임차인이 강요나 요구를 할 수 있는 부분이 아닙니다. 물론 임대인과 협의를 통해 충분히 보증금에서 월세를 차감하는 방식으로 계약을 연장해 나갈 수 있습니다. 임차인이 할 수 있는 것은 임대인에게 요청 및 부탁뿐입니다. 

 

임대차 계약 기간 중이라면 임차인의 월세가 밀린 경우 임대인이 할 수 있는 선택 사항은 계약 해지 또는 보증금에서 밀린 월세만큼 빼는 것입니다. 물론 칼같이 계약 해지를 하는 경우는 드물며, 보통은 임차인의 상황을 어느 정도는 고려해 줍니다. 물론 3개월 이상 장기적으로 월세가 밀렸고 더 이상 보증금에서 차감할 정도가 안된다면 임대인인 계약 해지를 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

대법원 판결 사례

 

보증금에서 월세를 차감하는 일은 임대인과 임차인 사이에서 비교적 흔하게 일어나는 일입니다. 그만큼 마찰도 많이 생기는 부분입니다. 보증금에서 월세를 차감하는 것에 대한 내용은 과거 대법원 판결 사례 대법원 2013. 2. 28 선고 2011다49608, 49615 에서 그 정답을 찾아볼 수 있습니다.

 

간혹 월세가 밀린 것에 대해 임차인이 법적인 근거를 문제 삼으며 마찰을 키우는 경우가 있습니다. 대법원 판결 사례를 통한 법적 근거에 대해 알아두시면 임대인 입장에서는 큰 마찰을 피할 수 있습니다. 또한 세입자 분들이라도 관련 법 규정에 대해 자세히 알아두셔야 괜한 마찰을 만들지 않습니다.  

 

대법원 2011다49608,49615 - CaseNote

 

보증금에서 월세 차감 시 계속 거주 가능한가요

 

밀린 월세를 보증금에서 차감한 경우라도 무조건 안전하다고 볼 수는 없습니다. 물론 이 또한 임대인과 협의 사항으로, 임대인이 임차인의 상황을 이해해 준다면 계속 거주가 가능할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않은 경우도 있습니다.

 

'임대인은 보증금에서 밀린 월세를 차감하고 남은 보증금을 돌려주며 임차인에게 퇴거 요청 및 통보를 할 수 있습니다.'

 

세입자 분들 중 왜 보증금에서 차감했는데 퇴거 통보를 하는지 이해하기 어려운 경우도 있습니다. 엄연히 따지면 보증금과 월세는 별개입니다. 즉, 보증금에서 월세를 차감해 주는 것은 임대인의 선택사항이자 권리입니다. 좋게 얘기하면 임대인이 임차인의 상황을 고려해서 봐준 것입니다.

 

임대인은 임차인의 월세가 밀린 경우 보증금에서 차감 없이 바로 퇴거 통보를 할 수도 있습니다. 하지만 그렇게 하지 않고 그동안 봐준 것이죠. 때문에 처음 한두 달은 보증금에서 차감하고 봐준다고 하더라도 거주가 가능하겠지만, 3달 이상 지속적으로 월세가 밀린다면 임대인은 보증금에서 밀린 월세를 차감하고 남은 보증금을 돌려주고 퇴거 통보를 할 수 있습니다. 

 

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월세 밀린 기간과 계약 해지

 

임대인은 임차인의 월세가 2기 이상 연체되면 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제640조 차임 연체와 해지에서는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 말하고 있습니다

 

여기서 월세 밀린 기간 2기는 2개월을 뜻하며, 연속된 기간이 아닌 총 계약 기간 동안의 개월 수입니다. 즉, 연이어 2달 연속 연체가 밀린 것은 물론, 한 달 밀리고 몇 달 뒤에 또 한 번 밀리더라도 2기 연체 기간에 해당되는 것입니다. 이에 대해서는 민법 제640조에서도 말하고 있습니다

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권 사용으로 추가 거주 못하나

 

세입자는 계약갱신 청구권을 사용을 통해 갑작스럽게 퇴거하는 등의 문제를 예방할 수 있으며 안정적으로 추가 기간 동안 거주할 권리를 가질 수 있습니다. 즉 임대인의 갑작스러운 퇴거 통보에 대응할 수 있는 권한입니다. 하지만 월세가 2개월 이상 밀린 경우라면 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 

 

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보증금 돌려받지 못한 상황에서 거주 시 월세 차감

 

세입자의 월세가 밀리는 상황이 아닌, 정상적으로 임대차 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이라면 임차인은 이사를 갈 수 없고 결국 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주를 해야 합니다. 이러한 경우에도 추후 보증금 반환 시 추가 거주한 기간에 대한 월세를 차감하게 되는 것일까요. 그렇지 않습니다. 이는 불법 점유에 해당하는 것도 아니며 손해배상을 통해 월세를 지급할 필요가 없는 부분입니다. 따라서 보증금에서 차감되지 않습니다.

 

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보증금에서 월세 차감 가능 여부는 임대인에게 달려있습니다. 일반적으로 월세 2기 미납시 임대인은 강제퇴거를 통보할 수 있습니다. 보증금에서 월세를 까주는 것은 임대인의 임차인의 상황을 봐주는 것뿐입니다.